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2015-01-29 :

登記・測量のQ&A NO.006「公図と地図」

こんにちは。

登記・測量に関する基礎的な情報を
身近な事例としてわかりやすくお伝えしております。

今回は「公図と地図」です。

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◆登記・測量のQ&A 第006号
「公図と地図」
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前回は「地積と地籍」についてお話ししました。
おさらいしますと、「地積」とは土地の登記簿の表題部に掲載されている
土地の面積のことで、「地籍」とは地籍調査によって調査された一筆ごとの
土地の所有者、地番、地目、境界の位置、面積などの情報のことでしたね。

今回は「公図(こうず)と地図(ちず)」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
法務局に備え付けてある「公図」には精度の良いものと
そうではないものがあると聞きましたが、どういうことなのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
法務局には、土地の位置、形状、地番、隣地との境界などを
確認することができる図面が備え付けてありますが
それには次の2種類があります。

(1)地図
(2)地図に準ずる図面(いわゆる公図)

一般的にはこの両者を区別することなく「公図」と呼ぶことが多いのですが
両者を区別する場合には、公図とは(2)のことを指します。

■(1)地図について
地図は、前回のお役立ち情報「地積と地籍」でお話しした
地籍調査の成果等に基づいて作成されるもので、
一定以上の精度を保っていて信頼できる図面なのですが
現状では地域が限られています。

現在各地で地籍調査が進められていますが、その進捗には
かなりばらつきがあるようです。
国土交通省のホームページで進捗を公開していますので参考にしてください。
http://tochi.mlit.go.jp/home/c_jissi.htm

上記ページを見ると、地籍調査の進捗率は平成15年度末現在
全国平均で48%であることがわかります。
このことから、半数以上の地域で地図が備わっていない
ということがわかります。

そこで、地図が備え付けられるまでの間、それに代わるものとして
「地図に準ずる図面」(いわゆる公図)が備え付けられているのです。

■(2)地図に準ずる図面(いわゆる公図)について
地図に準ずる図面は、旧土地台帳付属地図とも呼ばれ
明治初期に実施された地租改正事業や、その後実施された
地押調査事業によって作成されたものです。

なにしろ今から100年も前の測量ですので、距離、角度、面積などの面では
精度が低いとされています。
しかし、境界が直線かどうか、あるいは土地がどのように
位置しているかなどの面では、比較的正確で、地図が備わっていない場合には
唯一の資料として貴重な役割を果たしています。

ちなみに、(1)の地図のことを「17条地図」とも呼んでいましたが
これは地図に関する規定が改正前の不動産登記法第17条にあったためです。
改正後の不動産登記法では第14条に規定されています。

その他「公図」や「地図」についてお知りになりたい場合には
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次回は「地積測量図と建物図面」を配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

────────────────────────────────

私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について
登記・測量の分野で深く関わっております。

ご質問、ご相談は、当社までお気軽にご相談下さい。

                執筆  土地家屋調査士 都築 功

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2015-01-22 :

登記・測量のQ&A NO.005「地積と地籍」

こんにちは。

登記・測量に関する基礎的な情報を
身近な事例としてわかりやすくお伝えしております。

今回は「地積と地籍」です。

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◆登記・測量のQ&A 第005号
「地積と地籍」
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前回は「地目」についてお話ししました。
地目は「宅地」や「畑」といった土地の利用状況による区分で、登記簿に
記載された地目は、固定資産税の評価や土地の取引価格に影響を与えるこ
とがあること。
地目の変更には専門的な知識が必要になるので専門家(土地家屋調査士)
に相談した方が良いことなどをお話ししました。
今回は「地積(ちせき)と地籍(ちせき)」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
「地積」は土地の面積であると理解しているのですが、「地籍」とはどん
なものなのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
「地積」と「地籍」どちらも「ちせき」と読みますので紛らわしいですね。

まず「地積」とはご存じの通り土地の面積のことです。
土地の登記簿の表題部には、所在、地番、地目と地積が記載されています
が、これらはその土地を特定するための要素となっています。

次に「地籍」ですが、地籍とは一筆ごとの土地の所有者、地番、地目、境
界の位置、面積などの情報のことで、「土地に関する戸籍」と言うことが
できます。

この地籍に関する情報は、主に市町村が主体となって行う地籍調査によっ
て調査されます。そしてその成果(地籍簿及び地籍図)が登記所(法務局)
に送られ、登記簿や地図が更新される流れになっています。

尚、地籍調査に関しましては、国土交通省でわかりやすいホームページを
公開していますので参考にしてください。
http://tochi.mlit.go.jp/tockok/c_frame.htm

その他「地積」や「地籍」についてお知りになりたい場合には、お近くの
土地家屋調査士におたずねください。

次回は「公図と地図」を配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

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私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について
登記・測量の分野で深く関わっております。

ご質問、ご相談は、当社までお気軽にご相談下さい。

                執筆  土地家屋調査士 都築 功

2015-01-15 :

登記・測量のQ&A NO.004「地目って何?」

こんにちは。

登記・測量に関する基礎的な情報を
身近な事例としてわかりやすくお伝えしております。

今回は「地目って何?」 です。

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◆登記・測量のQ&A 第004号
「地目って何?」
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前回は「筆界」についてお話ししました。
「筆界」は法律によって定められた地番と地番との境で
個人の意志で勝手に変更することはできないこと。
「筆界」は法務局に備え付けられている図面等で確認することができますが
専門的技術がいる作業になるので専門家(土地家屋調査士)に相談した方が
良いことなどをお話ししました。
今回は「地目(ちもく)」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
土地の登記簿には「地目」が記載されていますが
この「地目」とはどんなものなのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
土地の登記簿に記載されている「地目」は土地をその利用状況によって
区分したもので、家が建っている土地であれば「宅地」、農地であれば
「田」や「畑」といった具合に20種類以上の地目があります。

地目の種類については、下記ページを参照してください。
 http://www.to-ki.jp/data/chimoku.html

地目に変更があった場合には、変更があった日から1カ月以内に
土地地目変更登記を行わなければなりません。
土地地目変更登記とは、登記簿の内容をその土地の利用状況に
合わせる(変更する)手続きのことをいいます。

登記簿に記載された「地目」は、固定資産税の評価や
土地の取引価格に影響を与えることがありますので
ご自分の土地の地目がどうなっているのか確認しておくことをおすすめします。

地目を変更する場合には、農地転用の手続や土地分筆登記を伴う場合が
あったり、各種書類の作成にも専門的な知識が必要になりますので
お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

その他「地目」についてお知りになりたい場合には
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次回は「地積と地籍」を配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

────────────────────────────────

私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について
登記・測量の分野で深く関わっております。

ご質問、ご相談は、当社までお気軽にご相談下さい。

                執筆  土地家屋調査士 都築 功
2015-01-08 :

登記・測量のQ&A NO.003 「筆界って何?」

明けましておめでとうございます。

今年も登記・測量に関わるお役立ち情報を
わかりやすく皆様にお届けしたいと思っております。
どうぞよろしくお願いいたします。

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◆登記・測量のQ&A 第003号
「筆界って何?」
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前回は「登記簿」についてお話ししました。
不動産登記簿には、土地登記簿と建物登記簿があり
それぞれ表題部・権利部甲区・権利部乙区の3部構成になっていて
どこにどんな不動産があり、それが誰のものなのか等の状況を
誰が見てもわかるようにすることで、安全で円滑な不動産取引が
できるようにする役割をもっていることなどをお話ししました。
今回は「筆界(ひっかい)」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
いままで駐車場にしていた土地を売りたいと思い
近くの不動産屋さんに相談したら「筆界を確認する必要がある」と
いわれました。
この「筆界」とはどんなものなのでしょうか?
お隣さんとの話し合いで決めた境界ではダメなのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
一般に隣の土地との境を「境界」と呼びますね。
「筆界(ひっかい)」も土地の境を表す用語で
不動産登記法という法律に出てきます。
土地の取引を行う場合に、あなたの土地にとって
最も重要なのが「筆界」です。

不動産登記法では、この「筆界」で囲まれたひとつの土地を
「一筆の土地」と呼び、それぞれに地番をつけることになっています。
この事から「筆界」は地番と地番の境と考えることもできます。

このように、「筆界」は法律によって定められた境界ですので
「公法上の境界」とも呼ばれ、個人の意志で勝手に変更することはできません。

さて、設問のなかで土地の取引上問題になるのが
「お隣さんとの話し合いで決めた境界」です。
お隣さんとの話し合いで決めた「境界」と「筆界」が
一致していれば問題ありませんが、もし違っている場合には
分筆登記や所有権移転登記等の手続が必要になる場合があります。

「筆界」は法務局に備え付けられている図面で
確認することができます。
その図面に記載されている筆界が現地のどこにくるのかを
特定するには、専門知識が必要な場合がありますので
お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

その他「筆界」についてお知りになりたい場合には
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次回は「地目って何?」を配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

────────────────────────────────

私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について
登記・測量の分野で深く関わっております。

ご質問、ご相談は、当社までお気軽にご相談下さい。

                執筆  土地家屋調査士 都築 功
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