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2015-04-30 :

登記・測量のQ&A NO.019「登記できない建物」

こんにちは。

登記・測量に関する基礎的な情報を
身近な事例としてわかりやすくお伝えしております。

今回は「登記できない建物」 です。

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◆登記・測量のQ&A 第019号
「登記できない建物」
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前回は「床面積に含まれない部分」についてお話ししました。
周囲に壁のないベランダやバルコニーの他
吹き抜け部分に設置された、手すりが付いている階段や
出窓の下部が床面と同一の高さにない場合には
床面積に算入しない事などをお話ししました。

今回は「登記できない建物」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
知り合いからビニールハウスのような建物は登記できないと聞きましたが
どのような理由で登記できないのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
建物を登記するためには、満たさなければならない要件があるのですが
ビニールハウスは、その要件を満たしていないために登記できないのです。

登記の対象となる建物の要件とは、次のようなものです。

(1)屋根および周壁などで外気を分断できること。
(2)土地に固定されていて容易に移動できないこと。
(3)永続的に使用できること。
(4)その建物の目的とする用途に使える状態にあること。
(5)独立した不動産として取引対象となりうるものであること。

これら全部を満足しなければ、建物として登記できません。
ビニールハウスの場合、屋根や周壁の部分がビニールで
覆われているだけですから、耐久性に乏しく
永続性にも欠けますので、登記できないのです。

しかし、屋根や周囲にガラスまたはガラス質の板が
はめ込まれているような場合は、建物として認められます。

その他、登記の対象とはならない建物には次のようなものがあります。

・コンクリートブロックの上に設置された組み立て式の物置
→容易に移動できるので、定着性があるとは言えず登記できません。

・工事現場に設置されているプレファブの事務所や作業宿舎
→工事終了後に取り壊すことが予定されているので、永続性に欠けます。
 また、丸太杭の上に土台を置いて、鎹(かすがい)で固定しただけの
プレハブ建物は、定着しているとはいえないので登記できません。

・住宅展示場のモデルハウス
→これも展示期間が終了すれば取り壊されますので
永続性に欠け、登記できません。

・建築途中の建物
→建築途中の建物は、その目的とする用途に使える状態にありませんので
登記できません(建物が完成すれば登記できます)。

以上、身近な例について紹介しましたが、実際には
建物として登記できるかどうかの判断は、非常に難しい場合があります。
詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

今回はここまでです。
次回は「主たる建物と附属建物」を配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

────────────────────────────────

私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について
登記・測量の分野で深く関わっております。

ご質問、ご相談は、当社までお気軽にご相談下さい。


                    執筆  土地家屋調査士 都築 功


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2015-04-23 :

登記・測量のQ&A NO.018「床面積に含まれない部分」

こんにちは。

登記・測量に関する基礎的な情報を
身近な事例としてわかりやすくお伝えしております。

今回は「床面積に含まれない部分」 です。

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◆登記・測量のQ&A 第018号
「床面積に含まれない部分」
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前回は「建物の床面積」についてお話ししました。
建物の床面積は、一戸建て住宅のような一棟の建物全てを所有する場合と
マンションのように一棟の建物を区分して所有する場合では
その計算方法が違う事などをお話ししました。

今回は「床面積に含まれない部分」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
登記簿に記載されている建物の床面積には
ベランダやバルコニーは含まれないと聞きましたが
これ以外にも床面積に含まれない部分があるのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
登記簿に記載されている建物の床面積には
周囲に壁のないベランダやバルコニーは含まない事になっています。

これ以外でよくあるのが階段や出窓です。
階段や出窓は、条件によっては床面積に含まない場合があります。

■階段について

一般的な住宅の階段は二階の床面積に算入されますが
参考写真のような、吹き抜け部分に設置された
手すりが付いている階段は、二階の床面積には算入されません。

参考写真:
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-066_1.jpg

また、参考図1のような、建物の外側に設置された
屋外の階段も二階の床面積には参入されません。

参考図1:
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-066_2.gif

■出窓について

出窓は、高さが1.5m以上のもので、その下部が
床面と同一の高さにあるものに限り、床面積に算入されます。

参考図2:
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-066_3.gif

参考図2の(1)は、出窓の下部が床面と同一の高さに
ありませんので、床面積には算入されませんが
(2)と(3)は算入されます。

以上、最も一般的な場合について紹介しましたが
実際には、建物の構造は一律ではないため
床面積に含めるかどうかの判断は、困難を伴うことがあります。
詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

今回はここまでです。
次回は「登記できない建物」を配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

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私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について
登記・測量の分野で深く関わっております。

ご質問、ご相談は、当社までお気軽にご相談下さい。


                    執筆  土地家屋調査士 都築 功


2015-04-16 :

登記・測量のQ&A NO.017「建物の床面積はどうやって測るの?」

こんにちは。

登記・測量に関する基礎的な情報を
身近な事例としてわかりやすくお伝えしております。

今回は「建物の床面積はどうやって測るの?」 です。

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◆登記・測量のQ&A 第017号
「建物の床面積はどうやって測るの?」
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前回は「土地の面積」についてお話ししました。
土地の面積は、境界をはっきりさせるための測量結果に基づいて
計算することや、水平投影面積と呼ばれる面積が使われる事などを
お話ししました。

今回は「建物の床面積」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
登記簿に記載されている建物の床面積は、どのようにして測るのでしょうか?
また、建物の床面積に関して、注意する点があれば教えてください。

答え
────────────────────────────────
登記簿に記載されている建物の床面積は
各階毎に水平投影面積を記載することになっています。
ただし、一戸建て住宅のような一棟の建物全てを所有する場合と
マンションのように一棟の建物を区分して所有する場合では
その計算方法が違います。

以下便宜的に、前者を「通常建物」、
後者を「区分建物」と表現することにします。

■<通常建物の場合>

通常建物の床面積は、壁その他の区画の中心線で
囲まれた部分で計算することになっていますが
建物の構造によって、区画の中心線に違いがあります。

例えば、木造の場合は、壁の厚さにかかわらず
柱の中心線で計算しますが、鉄筋コンクリート造や鉄骨造りでは
壁の中心線だったり、鉄骨柱の外面だったりと、一様ではありません。

参考図1(木造建物):
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-065_1.gif

■<区分建物の場合>

区分建物は、専有部分(せんゆうぶぶん)と
共用部分(きょうようぶぶん)に区別されます。

専有部分とは、居住者が専有する部分、
例えば、マンション一棟の建物全体のうち
何階の何号室といった形で区切られた室内空間のことです。
一方の共用部分とは、エントランスやエレベーター、外廊下など
居住者が共同で使う部分は全て共用部分となります。

区分建物の床面積(専有部分)は、壁その他の区画の内側線で
囲まれた部分で計算することになっています。

参考図2:
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-065_2.gif

また、区分建物の登記簿には、一棟の建物全体の床面積も記載されていますが
この場合は、通常建物と同じ方法で計算されます。

この他、マンションの広告パンフレット等では、
壁芯で計算した床面積が用いられる事が多いようですし
税法上では、廊下や階段などの共用部分の床面積を
その持分によって加算されるなど
床面積の規定が違いますので注意が必要です。

その他「建物の床面積」についてお知りになりたい場合には
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

今回はここまでです。
次回は「床面積に含まれない部分」を配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

────────────────────────────────

私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について
登記・測量の分野で深く関わっております。

ご質問、ご相談は、当社までお気軽にご相談下さい。


                    執筆  土地家屋調査士 都築 功



2015-04-09 :

登記・測量のQ&A NO.016「土地の面積はどうやって測るの?」

こんにちは。

登記・測量に関する基礎的な情報を
身近な事例としてわかりやすくお伝えしております。

今回は「土地の面積はどうやって測るの?」 です。

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◆登記・測量のQ&A 第016号
「土地の面積はどうやって測るの?」
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前回は「地役権」についてお話ししました。
地役権とは、自分の土地(要役地)にとって都合がいいように
他人の土地(承役地)を利用することができる権利のことで
登記することで、承役地の所有者が第三者に土地を売却した場合であっても
新しい所有者に地役権を主張できるようになることなどをお話ししました。

今回は「土地の面積」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
登記簿に記載されている土地の面積(地積)は
どのようにして測るのでしょうか?
また、土地の面積に関して、注意する点があれば教えてください。

答え
────────────────────────────────
土地の面積は、まず境界をはっきりさせるための測量を行い
その測量結果に基づいて計算します。

境界をはっきりさせるための測量は、登記・測量のQ&A 
第010号「境界確定図って何?」で紹介した手順で行います。

面積の計算は、現在は、測量で求めた境界点の座標から
方程式により算出する、座標面積計算(ざひょうめんせきけいさん)が
主流のようですが、以前は、土地を三角形に区切って
それぞれの三角形の面積を足し合わせる
三斜面積計算(さんしゃめんせきけいさん)が主流でした。

参考図1:
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-064_1.gif

さて、今まで単に「面積」と表現してきましたが、土地の面積は
水平投影面積(すいへいとうえいめんせき)と呼ばれる面積が使われます。

水平投影面積は、傾斜地があっても、水平に置き換えて計算します。
つまり、その土地を真上から見たときの面積ですので
実際の見かけ上の面積とは違うことに注意してください。

参考図2:
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-064_2.gif

また、土地の面積を実際に測ると、登記簿の面積(地積)と違う場合があります。
このような場合には、登記簿を正しい面積に直すことも可能です。

ちなみに、実際に測った面積が大きい場合を縄延び
小さい場合を縄縮みと呼びます。

その他「土地の面積」についてお知りになりたい場合には
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

今回はここまでです。
次回は「建物の床面積はどうやって測るの?」を配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

────────────────────────────────

私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について
登記・測量の分野で深く関わっております。

ご質問、ご相談は、当社までお気軽にご相談下さい。


                    執筆  土地家屋調査士 都築 功



2015-04-02 :

登記・測量のQ&A NO.015「地役権って何?」

こんにちは。

登記・測量に関する基礎的な情報を
身近な事例としてわかりやすくお伝えしております。

今回は「地役権って何?」 です。

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◆登記・測量のQ&A 第015号
「地役権って何?」
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前回は「住居表示」についてお話ししました。
住居表示とは、住所をわかりやすくするための法律
「住居表示に関する法律」に基く新しい住所のことで
住居表示が実施されても「土地の地番」が変わったり
なくなったりすることはないことなどをお話ししました。

今回は「地役権」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
私の隣人は、私の土地の一部を通路として利用しています。
その隣人は親戚なので、特に契約などすることなく
無償で使わせていたのですが、先日「使用料を払うので
地役権を設定して欲しい」と言われました。
この「地役権」とはどういうものなのでしょうか?
また、隣人は何でこのようなことを言い出したのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
地役権(ちえきけん)とは、自分の土地にとって都合がいいように
他人の土地を利用することができる権利のことです。

地役権の目的は、他人の土地から水を引いたり
他人の土地に高い建物を建てさせないようにするなど
様々な目的で設定することができますが、
特に他人の土地を通行することを目的とした地役権のことを
通行地役権(つうこうちえきけん)と言います。

地役権の設定は、利用する側の土地の所有者と
利用される側の土地の所有者との間で
「地役権設定契約」を結ぶのが一般的です。
この場合、利用によって利益を得る側の土地を
要役地(ようえきち)と呼び、利用される側の土地は
承役地(しょうえきち)と呼びます。

参考図:
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-063.gif

地役権設定契約を結ぶと、要役地(A地)の所有者が
その土地を売買しても、新しいA地の所有者は
通路部分の通行地役権を継承できます。

しかし、承役地(B地)の所有者がその土地を売却してしまうと
A地の所有者は新しいB地の所有者に、地役権の主張が
できなくなってしまいます。

このようなことにならないようにするためには
地役権の設定登記をしておく必要があります。

地役権を登記することで、承役地(B地)の所有者が
第三者に土地を売却した場合であっても
A地の所有者は新しいB地の所有者に
地役権を主張できるようになります。

さて、設問の件ですが、お隣さんは、あなたが土地を
第三者に売却しても、通路部分を利用できるようにするために
地役権の設定登記をしたいと考えているのではないでしょうか。

ちなみに、地役権設定登記は司法書士の業務ですが
実際には土地家屋調査士の協力が必要になります。
土地家屋調査士は法務局等の資料調査や現地調査を実施し
必要に応じて境界確定測量、分筆登記、あるいは地役権図面を作成します。

その他「地役権」についてお知りになりたい場合には
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

今回はここまでです。
次回は「土地の面積はどうやって測るの?」を配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

────────────────────────────────

私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について
登記・測量の分野で深く関わっております。

ご質問、ご相談は、当社までお気軽にご相談下さい。


                    執筆  土地家屋調査士 都築 功
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