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2015-05-28 :

登記・測量のQ&A NO.023「用途地域って何?」

こんにちは。

登記・測量に関する基礎的な情報を
身近な事例としてわかりやすくお伝えしております。

今回は「用途地域って何?」 です。

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◆登記・測量のQ&A 第023号
「用途地域って何?」
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前回は「敷地権」についてお話ししました。
敷地権とは、区分建物の登記簿に登記された
専有部分と一体化された敷地利用権のことで
分譲マンションのような区分建物を売り買いすると
その敷地の権利(敷地利用権)も一緒に売り買いされる
仕組みになっていることなどをお話ししました。

今回は「用途地域」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
住宅情報誌などを見ていると、「用途地域:第一種住居地域」といった
表示があります。
この用途地域とはどういうものなのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
同一の地域に、用途の異なる建物が無秩序に建てられると
住宅街に工場があったり、学校の隣にゲームセンターが
建ったりするかも知れません。

用途地域(ようとちいき)は、用途や使用目的が違う建物が
同一地域に混在しないようにするために定められたもので
用途地域が指定されると、それぞれの用途に応じ
建てられる建物の種類が制限されます。

これにより、同一の地域に似たような建物が集まり
その地域にあった環境がつくられ、効率的な土地利用を
行うことができる仕組みです。

用途地域は全部で12種類ありますが、大きく分けると
「住居系」「商業系」「工業系」に分類されます。

用途地域の詳細は、国土交通省のHPに掲載されていますので
以下その中から引用します。

●第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。
小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。

●第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。
小中学校などのほか、150m2までの一定のお店などが建てられます。

●第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。
病院、大学、500m2までの一定のお店などが建てられます。

●第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。
病院、大学などのほか、1,500m2までの一定のお店や
事務所など必要な利便施設が建てられます。

●第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。
3,000m2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。

●第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。

●準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と
これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

●近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買い物などをする地域です。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。

●商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。

●準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。
環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

●工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

●工業専用地域
工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが
住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

上記の情報は、下記サイトから引用しました。

国土交通省 都市・地域整備局
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/04/index.htm

ご自分がお住まいの用途地域を知りたい場合には
お住まいの市町村の都市計画課等で確認することができます。

以上、用途地域について簡単にご紹介しましたが
用途地域は市街化区域について定められたものであり
市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされています。

今回はここまでです。
次回は「建物の種類」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

────────────────────────────────

私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について
登記・測量の分野で深く関わっております。

ご質問、ご相談は、当社までお気軽にご相談下さい。


                    執筆  土地家屋調査士 都築 功
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2015-05-21 :

登記・測量のQ&A NO.022「敷地権って何?」

こんにちは。

登記・測量に関する基礎的な情報を
身近な事例としてわかりやすくお伝えしております。

今回は「敷地権って何?」 です。

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◆登記・測量のQ&A 第022号
「敷地権って何?」
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前回は「区分建物」についてお話ししました。
区分建物とは、一棟の建物の一部を独立して所有することができる
建物のことで専有部分と共用部分に区別されること、建物を区分建物として
登記するためには、「構造上の独立性」と「利用上の独立性」といった
要件を満たす必要があることなどをお話ししました。

今回は「敷地権」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
最近マンションを購入したのですが、登記簿を見ると
「敷地権」という表示がありました。
これはどういうものなのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
建物を建てるためには、土地が必要ですね。
この建物の建っている土地を「敷地」と呼びます。
そして、建物の所有者は、その敷地についても所有権や地上権などの
建物を建てることができる権利を持っているのが普通です。

この事は、マンションのような区分建物でも同じなのですが
区分建物の所有者が持っている敷地の権利(所有権や地上権など)を
「敷地利用権(しきちりようけん)」と呼びます。

通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独立した不動産として
別々に登記されていますので、例えば、一戸建て住宅とその敷地を
所有していた人が、土地だけを売却したり、建物だけを売ることもできます。

参考図1:
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-070_1.gif

しかし、分譲マンションのような区分建物の登記簿には
その敷地に関する権利(敷地利用権)も一緒に登記されていて
専有部分と敷地の権利(敷地利用権)は分離して処分することが
できない扱いとなっています。

つまり、マンションを売り買いすると、その敷地の権利(敷地利用権)も
一緒に売り買いされる仕組みになっているのです。

参考図2:
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-070_2.gif

なぜこのような扱いをするのかといいますと、区分建物について
従来のように土地と建物を別々に登記するとなると
非常に複雑でわかりにくい登記になってしまうからです。

なぜ従来通りだと複雑になるのか、少し詳しく書きます。

マンションの戸数は1棟で50戸とか100戸あるのは普通ですが
そのマンションが建っている敷地の権利(敷地利用権)は
全戸の所有者で共有することになります。

これを従来のように、土地と建物を別々に登記するものとすると
マンション各戸の登記簿は別々に存在するのに
その敷地は共有なので(その敷地が一筆だとすると)
土地の登記簿は一つしか存在しないことになります。

このような状態で、マンション各戸が売買されたり
担保が設定されたらどうなるでしょうか?

建物登記簿は、各戸が独立して存在していますので
それぞれに記載されることになり、特に問題はありませんが
土地は共有ですので、各戸全ての登記が一つの土地登記簿に
記載されることになります。

すると、マンション各戸が売買されたり担保が設定さるたびに
同一の土地登記簿に有権移転登記や抵当権設定登記がされることになり
その記載内容が膨大となって、非常に複雑でわかりにくい
登記になってしまうのです。
さらに、記載ミスや読み間違いといったトラブルが起きる危険も増します。

このような問題を解消するため
「敷地利用権と専有部分の一体化」が導入されたのです。

これにより、敷地利用権が常に専有部分と一緒に
売買等されることになりましたので、所有権移転登記などは
区分建物の登記簿のみに記載し、土地登記簿には記載しない扱いとなり
登記事務が簡略化され、登記簿上での権利確認も容易になりました。

さて、設問の『敷地権(しきちけん)』についての説明がまだでしたね。

敷地権とは、区分建物の登記簿に登記された、専有部分と
一体化された敷地利用権のことを、不動産登記法では敷地権というのです。

以上、敷地権について簡単にご紹介しましたが
実際には、規約で専有部分と敷地利用権とを分離して処分できる場合があるなど
非常に複雑です。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

今回はここまでです。
次回は「用途地域」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

────────────────────────────────

私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について
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                    執筆  土地家屋調査士 都築 功
2015-05-14 :

登記・測量のQ&A NO.021「区分建物」

こんにちは。

登記・測量に関する基礎的な情報を
身近な事例としてわかりやすくお伝えしております。

今回は「区分建物」 です。

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◆登記・測量のQ&A 第021号
「区分建物」
∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
前回は「主たる建物と附属建物」についてお話ししました。
同じ所有者の複数の建物が、利用上一体となっている場合には
それらをまとめて一個の建物(主たる建物と附属建物)として
登記できることなどをお話ししました。

今回は「区分建物」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
マンションの購入を考えています。
マンションのことを区分建物とも呼ぶそうですが
普通の一戸建ての建物とはどのように違うのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
通常の建物は、1階部分をAさんが所有し、2階部分をBさんが所有する
というような登記はできませんが、区分建物はできます。

区分建物(くぶんたんてもの)とは、一棟の建物の一部を
独立して所有することができる建物のことで
区分所有建物と呼ぶこともあります。

区分建物は、専有部分(せんゆうぶぶん)と
共用部分(きょうようぶぶん)に区別されます。

専有部分とは、4階の2号室といった形で区切られた室内空間のことで
マンションであれば、居住者が専有する部分です。

参考図1:
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-069_1.gif

一方の共用部分とは、エントランスやエレベーター、外廊下など
居住者が共同で使う部分は全て共用部分となります。

参考図2:
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-069_2.gif

さて、ここまでマンションを例にご紹介してきましたが
マンションが皆区分建物であるとは限りません。
区分所有を目的としなければ、マンションであっても
通常の建物として登記できます。
例えば、賃貸を目的としたマンションなどがそうです。

逆に、区分所有を目的とするのであれば、昔ながらの棟割長屋
最近ではテラスハウス(複数の建物が連続してつながっている住宅)も
区分建物として登記することができます。

ただし、建物を区分建物として登記するためには
「構造上の独立性」と「利用上の独立性」といった
要件を満たす必要があります。

「構造上の独立」とは、壁や床、天井などで
他の部分と区分されている状態をいい、「利用上の独立」とは
その区分建物が独立して利用できる状態であることをいいます。

これらの要件を満たしていない場合は、区分建物として登記できません
(通常の建物として登記することはできます)ので
区分所有することはできません。

以上、区分建物について簡単にご紹介しましたが
実際に区分建物として登記する際には
様々な難しい判断を伴う場合があります。
詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

今回はここまでです。
次回は「敷地権」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

────────────────────────────────

私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について
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                    執筆  土地家屋調査士 都築 功
2015-05-07 :

登記・測量のQ&A NO.020「主たる建物と附属建物」

こんにちは。

登記・測量に関する基礎的な情報を
身近な事例としてわかりやすくお伝えしております。

今回は「主たる建物と附属建物」 です。

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◆登記・測量のQ&A 第020号
「主たる建物と附属建物」
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前回は「登記できない建物」についてお話ししました。
建物を登記するためには、満たさなければならない要件があることや
登記の対象とならない建物を紹介しました。

今回は「主たる建物と附属建物」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
私の家の登記簿を見ると、主:居宅、符号1:物置、となっています。
これは、どのような意味なのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
この「主」と「符号1」は「主たる建物(しゅたるたてもの)」と
「附属建物(ふぞくたてもの)」の関係を表しています。

建物は、一個の建物毎に登記する事になっていますが
同じ所有者の複数の建物が利用上一体となっている場合には
それらをまとめて一個の建物として取り扱うことができます。

つまり、実際には数棟ある建物を、一個の建物として扱う事ができるのです。
そこで、複数ある実際の建物を区別するために、主たる建物と
附属建物といった形で分類しているわけです。

参考図1:
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-068_1.gif

ここで重要なのは「利用上一体となっている」という事です。

上図の例では、物置は居宅の利用を補う関係にあることが
明らかですので、居宅を主たる建物、物置を附属建物として
全体を一個の建物として取り扱うことができるのです。

しかし、それぞれの建物の所有者が違ったり、建物としての
要件を満たしていない場合には、利用上一体の関係にあっても
主たる建物と附属建物として登記することはできません。

※建物としての要件につきましては
登記・測量のQ&A NO.019「登記できない建物」を参照してください。

また、同一の所有者の建物であっても、それぞれの建物が独立して
利用されているような場合には、主たる建物と附属建物として
登記することはできません。

参考図2:
 http://www.to-ki.jp/data/VOL-068_2.gif

以上、主たる建物と附属建物についてご紹介しましたが
実際には、主たる建物と附属建物として登記できるかどうかの判断は
非常に難しい場合があります。
詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

今回はここまでです。
次回は「区分建物」を配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

────────────────────────────────

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                    執筆  土地家屋調査士 都築 功

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